Сообщество юристов

Сообщество юристов

Сборник статей

Статья 23 214-фз

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Комментарий к статье 23 закона РФ № 214-ФЗ

Статья 23 Закона РФ № 214-ФЗ. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Законом № 214-ФЗ впервые установлено государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Исходя из исчерпывающего перечня полномочий уполномоченного органа, изложенного выше, следует, что он не может самостоятельно совершить действия, которые могли бы ограничить права застройщика (в административном порядке приостановить или запретить строительство, аннулировать разрешение на строительство и т. п.).

Если уполномоченный орган обратится в арбитражный суд с заявлениями о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, о ликвидации застройщика, то законность заявленных требований будет оцениваться уже судом. При наличии решения арбитражного суда, вынесенного не в пользу застройщика по результатам рассмотрения доводов обеих сторон, факт причинения убытков отсутствует.

Проценты (неустойки), предусмотренные Законом №214-ФЗ, также не могут быть взысканы с застройщика во внесудебном порядке. В случае несогласия застройщика с предъявленными финансовыми санкциями он вправе оспаривать основания их предъявления в суде независимо от того, кто обратился с заявлением в суд: участник долевого строительства, уполномоченный орган или сам застройщик.

Застройщик, привлеченный к административной ответственности может обжаловать постановление по делу об административном правонарушении в вышестоящий орган или арбитражный суд в течение 10 дней (ст. 30.1, 30.3 КоАП РФ). Постановление о привлечении к административной ответственности до истечения срока на обжалование в силу не вступает.

Действия, совершенные уполномоченным органом, не предусмотренные статьей 23 Закона № 214-ФЗ, не будут иметь юридической силы и не повлекут правовые последствия. Незаконные действия, оформленные актом (документом) уполномоченного органа, влекут право застройщика обратиться в суд.

Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными (ст. 13 ГК РФ). В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

Причиненные застройщику в результате незаконного ограничения уполномоченным органом его прав убытки подлежат возмещению за счет соответствующей казны.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) — пункт 2 статьи 15 ГК РФ. Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ст. 16 ГК РФ).

В совместном постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ разъяснено, что в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, необходимо иметь в виду, что ответчиком по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование (статья 16 ГК) в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа (п. 12 Постановления от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Предъявление гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному органу или к органу местного самоуправления, допустившему соответствующее нарушение, не может служить основанием к отказу в принятии искового заявления либо к его возвращению без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной управомоченный орган.

При удовлетворении иска взыскание денежных сумм производится за счет средств соответствующего бюджета, а при отсутствии денежных средств — за счет иного имущества, составляющего соответствующую казну.

Особый интерес вызывает часть 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если:

  1. более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
  2. размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации;
  3. застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
  4. застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тысяч рублей;
  5. застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

Поскольку приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств для строительства, должно осуществляться в судебном порядке, то порядок применения данного положения будет определен судебной практикой.

По нашему мнению, данную норму следует толковать буквально — приостановлению подлежит только деятельность, связанная с привлечением застройщиком денежных средств для строительства объектов недвижимости, но не приостановление строительных работ по какому-либо объекту.

Перечисленные в части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ основания обращения уполномоченного органа в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости по своей сути связаны с финансовой устойчивостью застройщика, позволяющей исполнять им свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Для того чтобы обеспечить гарантии участников долевого строительства, законодатель предусмотрел, что застройщик должен иметь возможность за свой счет возвратить привлеченные денежные средства, возместить возможные убытки и уплатить предусмотренные законом неустойки в случае невозможности построить объект недвижимости в предусмотренный договором срок. Для этих целей определен механизм такого обеспечения.

В частности, для обеспечения исполнения обязательств застройщика предусмотрен залог находящихся у него земельных участков и строящихся объектов недвижимости (ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Статьей 18 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Правительство РФ должно устанавливать требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Комментируемая статья дает право уполномоченному органу устанавливать и правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков. То есть, привлекая денежные средства для строительства, застройщик должен подтверждать контролирующему органу, что имущественное положение застройщика позволяет не только продолжать строительство уже начатых объектов недвижимости, но и привлекать денежные средства для строительства новых объектов.

Определив обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией, законодатель не конкретизировал, касается ли это исключительно того объекта, в состав которого входит финансируемый дольщиком объект долевого строительства, либо и иных объектов. Это позволяет застройщику использовать внесенные дольщиками денежные средства на строительство сразу нескольких объектов недвижимости.

Вполне естественно, что если застройщик не смог построить к установленному договором сроку объект недвижимости и передать его дольщикам, а за счет заложенных земельных участков и объектов строительства дольщикам не могут быть возвращены внесенные ими денежные средства, возмещены убытки и выплачены неустойки, имущественное положение застройщика уже не позволяет строить новые объекты недвижимости с привлечением денежных средств новых дольщиков. В противном случае получится так называемая «финансовая пирамида» — денежные средства новых дольщиков направляются на достройку уже начатых объектов строительства, возмещение убытков и уплату неустоек первым дольщикам, вследствие чего интересы новых дольщиков ничем не гарантируются.

Если имущественное положение застройщика не позволяет обеспечить к определенному сроку интересы дольщиков, уже внесших денежные средства, то это не означает, что застройщик должен прекратить начатое строительство объектов недвижимости. Запрет продолжать начатое строительство противоречит смыслу Закона № 214-ФЗ, который направлен на то, чтобы любой дольщик, внесший денежные средства, получил в свою собственность объект долевого строительства, даже с просрочкой, за которую застройщик должен уплатить неустойку.

Важно знать!

Таким образом, положения части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ означают только приостановление деятельности застройщика по привлечению денежных средств дольщиков для строительства новых объектов недвижимости, но не приостановление начатых строительных работ по какому-либо объекту.

В этой связи отдельно следует выделить случаи, когда застройщиком изначально были заключены договоры участия в долевом строительстве на часть площадей и застройщик намерен на остальную часть площадей заключить договоры с другими дольщиками, не имея устойчивого имущественного положения.

Здесь можно сослаться на часть 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Привлечение денежных средств от новых дольщиков на оставшуюся часть площадей может позволить застройщику достроить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после этого передать каждому дольщику объект долевого строительства, обусловленный договором.

Но, поскольку деятельность застройщика по привлечению денежных средств может быть приостановлена исключительно по решению арбитражного суда, застройщик должен будет представить в суд убедительные доказательства того, что привлечение денежных средств от новых дольщиков позволит ему выполнить свои обязательства перед всеми дольщиками. Соответствующее решение по данному вопросу будет вынесено арбитражным судом на основе оценки доводов уполномоченного органа и застройщика.

Необходимо обратить внимание и на то, что законом о долевом участии не определено, что следует понимать под деятельностью, связанной с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости.

Отсутствие официального толкования этого понятия может вызвать вопросы о том, какие действия застройщик не вправе будет совершать, если решением арбитражного суда на определенный срок будет приостановлено осуществление застройщиком такой деятельности.

По нашему мнению, деятельность, связанная с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, по своей сути подразумевает совершение застройщиком действий, направленных на привлечение денежных средств физических и юридических лиц (дольщиков). Под такой деятельностью можно понимать не только сам факт получения денежных средств, но и организационные действия, направленные на то, чтобы привлечь к долевому строительству потенциальных дольщиков-инвесторов, — в частности, размещение и распространение рекламы относительно строительства какого-либо объекта недвижимости.

Такой вывод напрашивается из смысла части 3 статьи 22 Закона № 214-ФЗ, согласно которой запрещается распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на срок приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Ввиду того, что указанное понятие введено впервые Законом № 214-ФЗ, его конкретное толкование возможно будет дать только по результатам практики применения.

В практике могут возникнуть вопросы о том, какие правовые последствия для застройщика наступят в случае, если после 1 апреля 2005 года будут аннулированы разрешения на строительство, выданные до и после этой даты.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Аннулирование разрешения на строительство по своей сути означает запрет осуществлять строительство конкретного объекта недвижимости на определенном земельном участке. Если до аннулирования разрешения на строительство были заключены договоры участия в долевом строительстве, застройщик не сможет исполнить свои договорные обязательства перед участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ч. 1 ст. 12, ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Ответственность застройщика данным законом предусмотрена в следующих случаях:

  1. привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом в виде уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3);
  2. нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6);
  3. одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по причинам, зависящим от застройщика, и в иных предусмотренных договором случаях в виде возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9).

Невозможность исполнения застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве вследствие аннулирования разрешения на строительство имеет свою специфику, влияющую на возможность применения перечисленных норм.

На договоры, заключенные на основании разрешений на строительство, выданных до 1 апреля 2005 года, действие Закона № 214-ФЗ не распространяется, о чем указывалось выше. Привлечение денежных средств граждан в период действия разрешения на строительство, выданного после 1 апреля 2005 года, соответствует требованиям части 1 статьи 3 указанного закона. Поэтому аннулирование разрешения на строительство, независимо от даты его выдачи, не означает, что привлечение денежных средств граждан осуществлялось лицом, не имевшим на это право.

Ответственность за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в виде пени (неустойки), исчисляемой за каждый день просрочки, применяется только тогда, когда объект долевого строительства фактически построен, но передан участнику долевого строительства с нарушением установленного договором срока. Поскольку непостроенный объект долевого строительства не может быть передан в принципе участникам долевого строительства, к застройщику не может быть применена ответственность за просрочку исполнения.

Основания одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, перечисленные в части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, связанные с нарушением срока передачи объекта долевого строительства, существенным изменением проектной документации строящихся объектов недвижимости, изменением назначения общего имущества или нежилых помещений, существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, не имеют ничего общего с невозможностью исполнения застройщиком своих договорных обязательств вследствие аннулирования разрешения на строительство.

Особо выделим следующее. Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Данная норма согласуется с общими положениями гражданского законодательства, а именно, с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По договорам подряда, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК РФ).

В комментарии к статье 9 указывалось, что понятие «очевидность обстоятельств» законодательством не раскрывается, является оценочной категорией и должно трактоваться с учетом сложившихся правоотношений.

При аннулировании разрешения на строительство застройщик прекращает работы по возведению объекта долевого строительства. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет возведен и передан участнику долевого строительства. В связи с этим участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

ГК РФ имеет силу Федерального закона (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Поэтому участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, руководствуясь не только пунктом 2 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, но и положениями пункта 2 статьи 328 ГК РФ. Поскольку гражданским законодательством предусмотрено право требовать возмещения убытков при расторжении договора, участник долевого строительства вправе предъявить их застройщику независимо от того, когда было выдано разрешение на строительство, впоследствии аннулированное, — до или после 1 апреля 2005 года.

Для применения положений части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ при одностороннем расторжении договора существенное значение имеет не только дата выдачи разрешения на строительство, но и дата заключения договора участия в долевом строительстве.

Действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.

В случае если разрешение на строительство было получено до вступления данного закона в силу, положения части 2 статьи 27 к застройщику не могут быть применены в любом случае, даже если договоры участия в долевом строительстве были заключены после 1 апреля 2005 года, о чем подробно изложено в комментарии к статье 3 данного закона.

Если же разрешение на строительство было получено застройщиком после 1 апреля 2005 года, существенное значение здесь имеет дата заключения договора участия в долевом строительстве:

  1. по договорам, заключенным после 1 апреля 2005 года, правоотношения застройщика и участников долевого строительства в полном объеме регулируются Законом № 214-ФЗ. Соответственно, при расторжении такого договора у участника долевого строительства появляется право потребовать от застройщика уплаты процентов, предусмотренных пунктом 2 статьи 9 данного закона;
  2. по договорам, заключенным до 1 апреля 2005 года, правоотношения застройщика и участников долевого строительства Закона № 214-ФЗ не охватываются, о чем указывалось в комментарии к статье 3.

Таким образом, при расторжении договора в одностороннем порядке после аннулирования разрешения на строительство участники долевого строительства в любом случае вправе потребовать от застройщика возмещения убытков.

Проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, могут быть предъявлены по договорам, заключенным после 1 апреля 2005 года, если разрешение на строительство было выдано также после этой даты.

По правилам статьи 15 ГК РФ под убытками для участника долевого строительства понимается сумма денежных средств, уплаченных застройщику по договору участия в долевом строительстве объекта, разрешение на строительство которого аннулировано. Эту сумму застройщик должен возвратить участнику долевого строительства. Согласно статье 398 ГК РФ при невозможности передать индивидуально-определенную вещь, являющуюся предметом обязательств, кредитор вправе потребовать возмещения убытков в -сумме, необходимой для покупки аналогичной вещи (квартиры).

Проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ по своей правовой природе обладают всеми признаками неустойки.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п. 1 ст. 332 ГК РФ).

Поэтому при решении вопроса о наличии у застройщика обязанности уплатить участнику долевого строительства проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ необходимо руководствоваться не только положениями части 2 статьи 9 комментируемого закона, но и общими правилами гражданского законодательства.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ). То есть, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по не зависящим от должника причинам, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки. Кроме этого, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

По смыслу данных норм невозможность исполнения обязательства может быть экономического, юридического и иного характера. Должно быть установлено, что те или иные обстоятельства действительно сделали невозможным исполнение обязательства вне зависимости от волеизъявления сторон. Здесь, в качестве примера, можно использовать постановление Президиума ВАС РФ от 21 ноября 1997 года № 4051/97. Невыделение средств из бюджета учреждению, которое по статусу не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, а следовательно, лишено иных источников дохода, является обстоятельством, в результате которого обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Таким образом, для возложения на застройщика обязанности уплатить участнику долевого строительства проценты при расторжении договора участия в долевом строительстве необходимо, чтобы аннулирование разрешения на строительство произошло по причинам, зависящим от действий (бездействия) застройщика. К ним можно отнести: представление застройщиком недостоверных сведений для получения разрешения на строительство, нарушение правил землепользования, невозможность осуществлять строительство ввиду недостатка денежных средств, отзыв лицензии и т. п.

Аннулирование разрешения на строительство по причинам, не зависящим от застройщика (обнаружившаяся непригодность земельного участка, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, решение суда и т. п.), застройщик не обязан уплачивать проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ. По существу, в данном случае наступают так называемые форс-мажорные обстоятельства, исключающие имущественную ответственность.

Из вышеизложенного следует, что вследствие аннулирования разрешения на строительство:

  1. участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (расторгнуть данный договор) в любом случае, независимо от даты выдачи разрешения на строительство;
  2. при расторжении договора застройщик в любом случае обязан вернуть участнику долевого строительства полученные от него денежные средства, независимо от даты выдачи разрешения на строительство;
  3. проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, могут быть предъявлены, если разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года и договоры о долевом участии в строительстве заключены после 1 апреля 2005 года;
  4. застройщик при расторжении договора обязан уплатить участнику долевого строительства проценты только в случае, если разрешение на строительство аннулировано по причинам, зависящим от действий (бездействия) самого застройщика;
  5. при аннулировании разрешения на строительство не по вине застройщика проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, не должны выплачиваться.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»»

Комментарии Российской Газеты

Принят Государственной Думой 5 июля 2013 года

Одобрен Советом Федерации 10 июля 2013 года

Внести в статью 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287; 2008, N 30, ст. 3616; 2010, N 25, ст. 3070; 2011, N 49, ст. 7040; 2012, N 53, ст. 7619) следующие изменения:

1) дополнить частью 3 1 следующего содержания:

«3 1 . Уполномоченный орган осуществляет координацию деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам реализации государственной политики в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.»;

2) дополнить частью 5 1 следующего содержания:

«5 1 . Контролирующий орган признает в соответствии с установленными критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.».

Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации В. Путин

Похожие статьи:

  • Федеральный закон 120 от 240699 Федеральный закон от 24 июня 1999 г. N 120-ФЗ "Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 24 июня 1999 г. N 120-ФЗ"Об основах системы профилактики безнадзорности и […]
  • Закон о защите персональных данных 1 июля Закон "О персональных данных" Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ"О персональных данных" С изменениями и дополнениями от: 25 ноября, 27 декабря 2009 г., 28 июня, 27 июля, 29 ноября, 23 декабря 2010 г., 4 июня, 25 июля 2011 г., 5 апреля, 23 июля, 21 […]
  • Федеральный закон о социальном страховании на случай временной Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 255-ФЗ "Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством" (с изменениями и дополнениями) Информация об изменениях: Федеральным законом от 24 июля 2009 г. N 213-ФЗ […]
  • Ст 2981 ук рф Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. № 469-ФЗ “О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и статью 151 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации” Принят Государственной Думой 14 декабря 2017 года Одобрен Советом Федерации 26 […]
  • Регламент фмс вид на жительство 2014 Приказ Федеральной миграционной службы от 22 апреля 2013 г. N 215 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по выдаче иностранным гражданам и лицам без гражданства вида на жительство в […]
  • Уголовный кодекс 2003 года рф Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001 г., 4, 14 марта, 7 мая, 25 июня, 24, 25 июля, 31 октября 2002 г., […]
  • Статья 20 часть 29 ук Уголовный кодекс Российской Федерации Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (внесены правки от 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001 г., 4, 14 марта, 7 мая, 25 […]
  • Трудовой кодекс 90-фз Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 90-ФЗ "О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации, признании не действующими на территории Российской Федерации некоторых нормативных правовых актов СССР и утратившими силу некоторых законодательных […]