Сообщество юристов

Сообщество юристов

Сборник статей

Договор найма жилого помещения понятие признаки

Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика и элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

  • договор социального найма жилого помещения;
  • договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
  • основаниями их заключения;
  • формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
  • размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
  • сроком действия договора;
  • способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
  • условиями договора;
  • правомочиями сторон договора;
  • источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

  • Договор социального найма жилого помещения
  • Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
  • Договор коммерческого найма жилого помещения

Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения,

определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.

Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться

к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают

специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает

из существа жилищных правоотношений.

Содержание комментируемого договора составляет предоставление жилого

помещения (ст. 673) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678)

за плату (ст. 682 ГК).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 выделен особый договор

социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения

расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального

использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной

жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего

общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,

которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые

гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору

найма. В соответствии со ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики

доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по

договору аренды, определяются Правительством РФ, правительствами республик

в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.

Во-вторых, установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих

вместе с нанимателем членов его семьи.

В-третьих, допускается замена нанимателя любым членом семьи как по их

требованию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого

помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются

жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики,

Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются

к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Кодексе

случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма

при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя

жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения

(ст. 681), договор поднайма (пп. 1-3 ст. 685). Во-вторых, нормы главы 35 ГК

регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если

иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Фактически в Кодексе, как и в Законе об основах федеральной жилищной

политики, идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных

отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом

договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной

жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний

определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную

плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется

использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную

плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает

соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю

и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как

правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо

от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению,

своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст.

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального

найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также

дает основание для вывода о том, что ст. 672 применяется ко всем заключенным

до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое

лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное

образование, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц), а

в договоре социального найма — все названные субъекты за исключением граждан

и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

Нанимателем может быть только гражданин. Это прямо указано в п. 1 ст.

677 Кодекса. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только

по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для

проживания граждан. Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя,

то есть передавать жилое помещение в пользование на основании договора жилищного

найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам

лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст.

Применительно к аренде жилых помещений юридическими лицами сохраняет

свое значение ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики, согласно

которой не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного

и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних

В статье 675 ГК содержится важное условие, обеспечивающее стабильность

и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том

числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной

собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма

жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре

(наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие

граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного

пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи,

по договору найма круг таких лиц не ограничен. Существует и еще одно важное

различие. В договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи

пользуются равными с нанимателем правами и несут равные обязанности, а совершеннолетние

члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам,

вытекающим из договора (ст. 53 ЖК). В то же время в договоре найма постоянно

проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК обязанности по договору найма, а также ответственность

за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия

договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено,

что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой

соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем

должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями

и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора

при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане

на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только

с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих

на жилой площади лиц. Предоставление жилого помещения по договору найма не

обусловлено необходимостью соблюдать требования о норме жилой площади. В то

же время вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при

условии соблюдения такой нормы (ст. 679 ГК). В настоящее время норма жилой

площади установлена в 12 м2 на одного человека (ст. 38 ЖК).

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно

проживающих лиц, а также соблюдать требования о норме жилой площади не распространяются

на случаи вселения несовершеннолетних детей.

В то же время при договоре социального жилищного найма для вселения других

лиц достаточно согласия всех постоянно проживающих на этой жилой площади лиц

(ст. 54 ЖК). При этом предусмотрено, что такое согласие должно быть выражено

в письменной форме. Применительно к договору найма письменной формы выражения

согласия не требуется.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних

постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель

и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п.

1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и

при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи

со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:

нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан,

а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения

может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. Обычно объектом договора

жилищного найма, как и договора социального жилищного найма, является отдельная

квартира. Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть

одну или несколько комнат в коммунальной квартире. В этом случае также должно

быть непременно соблюдено требование об изолированности жилого помещения.

Смежные жилые комнаты могут быть объектом только одного договора найма.

В качестве необходимого требования, предъявляемого к объекту договора

найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. В

ГК категория «пригодности» жилого помещения не раскрыта.

Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования,

которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое

в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству — по

договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим

требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного

пункта (ст. 40 ЖК). В то же время при выселении граждан по основаниям ст.

95, 108 и др. ЖК с предоставлением другого помещения это помещение должно

отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным

для проживания (ст. 97 ЖК).

В статье 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть

предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма

может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только

санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно

проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности

жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных

требований. Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных

и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять

не менее 2,5 м , должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых

помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых

помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т.

В п. 2 ст. 673 ГК впервые в законодательном порядке закреплено фактически

используемое нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах право пользоваться

обслуживающими более одной квартиры помещениями дома, механическим, электрическим,

санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Договор найма жилого помещения понятие признаки

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР [1] (Далее — ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона — соб­ственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем до­говорам найма жилого помещения независимо от того, кто явля­ется собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социально­го пользования (договор социального найма) и договор найма жи­лого помещения, в котором наймодатель выступает как предпри­ниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма» [2] .

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие чер­ты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих дого­ворах именуются «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержат­ся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ), еди­нообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помеще­ния (ст. 681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части — поднани­мателей (п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реа­лизуется в действующем законодательстве на принципиально различных осно­ваниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использо­вания, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных усло­вий, постоянное проживание в населенном пункте, состо­яние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на­личие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Что касается договора коммерческого найма, то здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с кото­рым стороны сами определяют содержание таких важнейших ус­ловий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сдан­ного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного воле­изъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-пра­вового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относитель­но. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров пред­ставляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы Гражданского кодекса РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избе­гать буквального совпадения норм не только в одном, но и в раз­ных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Ос­новное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заклю­чается в порядке, предусмотренном жилищным, а не гражданским законодательством.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жи­лым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изо­лированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жи­лищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР). Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора арен­ды; регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквар­тирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах (квартирах).

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектом права здесь выступают не только жилые помеще­ния, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это по­лучило закрепление в ст. 673 и ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Ко­декс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов най­ма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммер­ческим наймам. Вместе с тем целый ряд положений данной главы отно­сится к двум указанным в Гражданском кодексе видам договора найма жилых помещений.

Во-первых [3] , в Кодексе предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы соверше­ния договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в под­тверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат обязательно государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при перехо­де права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладате­лем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жи­лого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем со­стоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договори­лись о другом, то наниматель обязан самостоятельно вносить соответствующие коммуналь­ные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, в Гражданском кодексе, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в много­квартирных домах. К общим нормам относятся; во-первых, регулирова­ние обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капиталь­ный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жи­лых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавлива­ется обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого до­ма, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предостав­лять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходи­мых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если оно существенно изменяет условия пользования помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и посто­янно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомле­нии наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жиль­цам (пользователям). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жи­лой площади на одного человека (12 метров жилой площади). У времен­ных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещени­ем, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет нани­матель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помеще­ние по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо граж­данами, постоянно.с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требу­ется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РСФСР). По до­говору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользо­вания жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору най­ма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека. Нормы ГК (п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использую­щим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Вероятно, по договору поднайма должно предоставляться жилое помещение и юридическими лицами — арендаторами жилья, однако такие отношения имеют значительную специфику и их регламентация должна найти место в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. [4] В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исклю­чение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу пуб­личных. Существенным для рассматриваемого договора является усло­вие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контак­тов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера [5] . Жилищно-эксплуатационная орга­низация не может предоставить жилое помещение лицу, не имею­щему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наи­более важные условия заключаемых договоров.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что это требование более последо­вательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафикси­ровать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и все­ляется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся меж­ду сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объек­те, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены зара­нее ордером, законодательством, Типовым договором найма жи­лого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое по­мещение.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в зако­не или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров комерческого и социального найма. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заклю­чается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не явля­ется существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае такой договор считается за­ключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК РФ правила, относящиеся к договору со сроком более од­ного года. В частности, на краткосрочный договор не распростра­няется норма о преимущественном праве нанимателя на заключе­ние договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

Преимущественное право на заключение договора коммерчес­кого найма на новый срок (по истечении срока заключенного до­говора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от про­дления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия пре­дусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего ре­шения не сдавать помещение внаем в течение года, использован­ного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймода­телем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма договор социаль­ного найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сро­ке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматри­вался срок договора найма, было бы простой формальностью. Однако путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обес­печить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищ­ного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выпол­нению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение ав­торитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда, а сама в целом реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России, как ни странно сдвинулась бы с места.

[1] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.) // Ведомости РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883

[2] См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996. С. 8, 28. В Основах федеральной жилищной по­литики данный договор именуется «договором аренды» (ст. 1,17), в ГК — «догово­ром найма жилого помещения» (п. 1 ст. 671). В Основах федеральной жилищной политики термин «договор найма» употребляется по отношению к социальному найму (ст. 1,13).

[3] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. – М., 1998; и др.

[4] Согласно распоряжению мэра Москвы от 29 октября 1998 г. № 1088-РМ заключение договора коммерческого най­ма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти Прави­тельства Москвы (в случаях, когда сдаваемое внаем помещение находится в государственной и муниципальной собственности г. Москвы).

[5] В Москве с 1 января 1999 г. выдача ордеров прекращена, договоры найма жилых помещений заключаются на основании выписки из решения органа исполнитель­ной власти Правительства Москвы.

53. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, предмет договора, стороны. Основные права и обязанности сторон, прекращение.

Договор коммерческого найма жилого помещения – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный, возмездный, публичный.

Предмет: жилое помещение.

Стороны договора: наймодатель– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо; наниматель – гражданин РФ.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Форма договора:письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Цена (арендная плата). Арендная плата за пользование жилым помещениемустанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

1. Заключить договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ);

2. Произвести производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

3. Расторгнуть договор;

4. Дать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

1. Пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

2. Своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

3. Производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

4. Соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

5. Не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

1. Передать сданное имущество в срок, установленный договором, или в разумный срок;

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами;

3. Передать имущество в надлежащем состоянии;

4. Передать имущество свободным от прав третьих лиц;

5. Произвести за свой счет капитальный ремонт (восстановление основных частей имущества, без которых имущество нельзя использовать по назначению) переданного в аренду имущества;

6. Если предусмотрено договором, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества;

7. Если предусмотрено законом или договором, не заключать договор аренды с иным лицом в течении года со дня истечения срока договора арендатором, которому отказал в заключении договора на новый срок (ст.621 ГК);

8. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Прекращение договора может быть обусловлено:

1. Истечением срока договора коммерческого найма жилого помещения;

2. Расторжением договора коммерческого найма жилого помещения одной из сторон.

Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при:

1. Невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2. В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Договор найма жилого помещения является:

  • консенсуальным;
  • возмездным;
  • двусторонним.

Договоры найма жилого помещения делятся на виды:

  • договор коммерческого найма жилого помещения;
  • договор найма специализированного жилого помещения;
  • договор социального найма жилого помещения.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

  • изолированным;
  • признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор социального найма. Договор найма жилого помещения: Видео

Похожие статьи:

  • Земельный участок борковка Недвижимость Русская Борковка Всего 17 объявлений Всего 17 объявлений Продажа нежилого здания, 31 м². 19 октября 32 Агентство Пожаловаться Заметка Продам производственное помещение, 1500 м², 1 га, этаж 1 из 1. вчера в 05:36 139 […]
  • Соглашение двух сторон при увольнении Увольнение по соглашению сторон (п. 1 ст. 36 КЗоТ) Увольнение работника по соглашению сторон является одним из оснований расторжения трудового договора, предусмотренных ст. 36 КЗоТ. Трудовым законодательством не установлены специальный порядок и сроки […]
  • Мировой суд 140 участок СУДЕБНЫЙ УЧАСТОК № 140 РАЙОНА НОВО-ПЕРЕДЕЛКИНО (МИРОВОЙ СУД): ТЕЛЕФОНЫ, АДРЕС, РЕКВИЗИТЫ Правильно (полное официальное наименование судебного органа): Судебный участок № 140 района Ново-Переделкино города Москвы Адрес судебного участка № 140 района […]
  • Как встать на очередь по улучшению жилищных условий молодой семье Условия участия в программе Молодая семья Уже 8 лет Правительство России осуществляет масштабный проект помощи молодежи, направленный на решение жилищной проблемы. Выполнив условия участия в программе «Молодая семья», действие которой с 2016 года продляется […]
  • Ст 52 апк рф комментарии Комментарий к ст. 52 АПК РФ 1. Как следует из ст. ст. 40 и 52 АПК, прокурор - самостоятельная фигура в арбитражном процессе, со своим особым статусом и вытекающими из него правомочиями. В комментируемой статье определен круг дел, инициатором которых может […]
  • Получение квартиры в полиции Жилищные субсидии для сотрудников полиции Получение жилищной субсидии для сотрудников полиции регламентируются согласно Федеральному закону № 247-ФЗ, где обозначен механизм обеспечения жильем сотрудников полиции путем получения единовременной социальной […]
  • Лицензия на вещание радиостанции Лицензия на вещание радиостанции Онлайн-радио и лицензирование Вопрос, будоражащий многих. До поднятия данной темы я придерживалась мнения, что радио-проект (интернет) может создать любой пользователь Интернета, независимо от пола, расы, принадлежности к […]
  • Обложки на права нового образца Обложки на права +380 (44) 599–25–26 +380 (97) 363–79–14 +380 (50) 674–23–28 напишите нам на почту Правила поиска на сайте Основной поиск осуществяетя по артикулу (модели). Старайтесь не использовать заглавные буквы. Вы можете использовать некоторые […]